Le aree fabbricabili sono soggette sia a Tasi che a Imu. La nozione di area fabbricabile è la stessa per entrambe le imposte. È l'area così qualificata dallo strumento urbanistico generale (Prg), anche solo adottato dal Comune, indipendentemente dalle concrete possibilità edificatorie del suolo. Ne consegue che l'edificabilità è di carattere formale e potrebbe essere rispettata anche in presenza di suoli per cui in concreto è precluso temporaneamente qualsiasi sfruttamento edificatorio. Le prospettive di edificazione incidono tuttavia sul valore imponibile dell'area, che è pari al valore di mercato al primo gennaio di ciascun anno.
Il fatto che la disciplina della Tasi richiami le definizioni Imu comporta che anche nel nuovo tributo comunale trovi applicazione la finzione giuridica dell'articolo 2, lettera b), Dlgs 504/1992. Da cui le aree edificabili possedute e condotte da soggetti Iap (imprenditori agricoli professionali) e da coltivatori diretti si considerano ai fini Imu come terreni agricoli. Pertanto, la Tasi non sarà versata, poiché i terreni agricoli sono esclusi da tale imposta. Come ricordato dalle Finanze nella circolare n. 3/2012 in materia di Imu, secondo l'interpretazione della Corte di Cassazione l'agevolazione trova applicazione anche se un solo comproprietario possiede i requisiti di legge. In tal caso il suolo sarà considerato terreno agricolo nei riguardi della totalità dei comproprietari, anche se non soggetti Iap o coltivatori diretti.
Per facilitare il compito dei contribuenti nell'individuazione del valore imponibile delle aree fabbricabili, i Comuni possono approvare, con apposita delibera, dei valori di orientamento. Di regola, è previsto che i contribuenti che si adeguino ai suddetti valori non possano poi subire rettifiche da parte del Comune. Viceversa, qualora i contribuenti non si attengano agli importi adottati a livello locale, il Comune è libero di eseguire l'accertamento, motivando anche sulla base di valori superiori a quelli. Non si tratta però di valori obbligatori ma di valutazioni medie. Ne consegue che il contribuente può anche discostarsi da essi, qualora sia in grado di dimostrare l'eccessività della cifra indicata dal Comune.
Si ritiene che le delibere comunali sui valori in materia di Imu esplichino effetti anche per la Tasi, stante l'identità di disciplina. Le variazioni di valori dipendenti da mutamenti intervenuti in corso d'anno (ad esempio, rilascio della concessione edilizia) hanno effetto a partire dall'anno successivo. Se il contribuente è in dubbio sulla natura edificatoria dell'area può presentare un'apposita istanza al Comune.
Si ricorda che, ai fini Imu/Tasi, sono edificabili anche le aree ove sono in corso lavori di costruzione, pur in assenza di titolo abilitativo (costruzione abusiva). Al contrario, la Corte di Cassazione ha statuito che in caso di sopraelevazione di un fabbricato già realizzato, il lastrico solare su cui sono eseguiti i lavori non è qualificabile come area edificabile e non è tassabile (risoluzione n. 8 del 2013 delle Finanze).
FONTE: IL SOLE 24 ORE
