RIMBORSO IMU QUOTA STATO - ECCO LA PEC DEL MINISTERO

Per risolvere la questione, è intervenuto il legislatore con la “Stabilità 2014”, elaborando, con riferimento ai versamenti eseguiti dal 2012, le possibili casistiche

L’imposta municipale propria, meglio conosciuta come Imu, introdotta nell’ambio delle disposizioni in materia di federalismo fiscale municipale con gli articoli 8 e 9 del decreto legislativo 23/2011, ha subito diverse integrazioni e modificazioni.
Nello specifico, sebbene il gettito era destinato ai Comuni, il decreto legislativo 201/2011, all’articolo 13, comma 11, nella sua prima stesura, modificava la destinazione disponendo che “è riservata allo Stato la quota di imposta pari alla metà dell'importo […]”.
In conseguenza della citata riserva, sono sorti dubbi e perplessità sul soggetto a cui inoltrare le istanze per ottenere la restituzione di quanto erroneamente corrisposto, o per comunicare la presenza di eventuali errori commessi in sede di pagamento.

Allo scopo di risolvere la questione, il legislatore è intervenuto con la “Stabilità 2014” (legge 147/2013). Attraverso i commi da 722 a 727 dell’unico articolo, ha elaborato, con riferimento ai versamenti eseguiti a decorrere dall’anno d’imposta 2012, la casistica di seguito riportata.

Versamento dell’imposta municipale propria per un importo superiore a quello dovuto a favore del Comune destinatario 
In questo caso, il contribuente è tenuto a presentare all’ente locale un’istanza con la quale potrà chiedere il rimborso dell’eccedenza versata.
Il Comune, a conclusione dell'istruttoria, provvede a rimborsare all’avente diritto la quota di propria spettanza e segnala al ministero dell'Economia e delle Finanze e a quello dell'Interno l'importo totale, la quota rimborsata o da rimborsare a proprio carico, nonché, se esistente, l'eventuale quota a carico dell'Erario, che effettua il rimborso ai sensi dell’articolo 68 del Dm Mef del 29 maggio 2007.

Versamento Imu a favore di un Comune diverso da quello destinatario dell'imposta 
Ricorrendo questa ipotesi, il Comune che viene a conoscenza dell'erroneo versamento, a seguito di comunicazione del contribuente o di ulteriori notizie, è tenuto ad attivare le procedure più idonee per il riversamento, a favore del Comune competente, delle somme indebitamente percepite.
Nella comunicazione, con la quale il contribuente fa emergere il proprio errore, andranno indicati gli estremi del versamento, l'importo pagato, i dati catastali dell'immobile a cui il versamento si riferisce, il Comune destinatario delle somme e quello che le ha ricevute erroneamente.
Anche se la norma non indica in modo specifico il Comune a cui indirizzare la citata comunicazione, appare opportuno che la stessa sia inviata a quello che ha ricevuto il pagamento. Ciò non esclude che possa essere informato anche il Comune reale destinatario del versamento.

Versamento allo Stato dell'Imu spettante al Comune e successivo versamento anche nei confronti dell’ente locale
In questo caso, il contribuente dovrà presentare al Comune un’istanza di rimborso dell’importo erroneamente pagato.
A conclusione dell'istruttoria, il Comune provvede alla restituzione della quota di propria spettanza, e segnala al ministero dell'Economia e delle Finanze e a quello dell'Interno l'importo totale, la quota rimborsata o da rimborsare a proprio carico e l’eventuale quota a carico dell'Erario che provvederà a effettuare il rimborso ai sensi dell’articolo 68 del Dm Mef del 29 maggio 2007.

Versamento allo Stato dell'Imu spettante al Comune 
In tale ipotesi, il Comune, anche su comunicazione del contribuente, informa dell'esito dell'istruttoria il ministero dell'Economia e delle Finanze e a quello dell'Interno che effettua le conseguenti regolazioni da valere sullo stanziamento di un apposito capitolo di spesa del proprio stato di previsione.
Appare opportuno che la comunicazione, con la quale il contribuente rende noto l’erroneo versamento, sia inviata al Comune avente diritto al pagamento.
Relativamente agli anni di imposta 2013 e successivi, le predette regolazioni sono effettuate, per i comuni delle regioni a statuto ordinario, per quelli della regioni Sicilia e Sardegna, in sede di Fondo di solidarietà comunale, mentre per i comuni delle regioni Friuli-Venezia Giulia e Valle d'Aosta e delle province autonome di Trento e di Bolzano, in sede di Fondo sperimentale di riequilibrio.

Versamento al Comune dell’importo spettante allo Stato
Nel caso in questione, il contribuente è tenuto a presentare al Comune una comunicazione con la quale lo informa dell’erroneo versamento.
Nella comunicazione dovranno essere indicati gli estremi del pagamento, gli importi versati e i dati catastali dell'immobile a cui si riferisce il versamento.
Il Comune, a conclusione dell’istruttoria, determina l'ammontare del tributo spettante allo Stato e ne dispone il riversamento all'Erario.
Limitatamente alle somme concernenti gli anni di imposta 2013 e successivi, il Comune dà notizia dell'esito dell'istruttoria al ministero dell'Economia e delle Finanze e a quello dell'Interno, al fine delle successive regolazioni.

Come dare notizia al Ministero dell'esito istruttoria
In assenza di istruzioni un metodo sicuramente efficace è l'utilizzo della casella email PEC:
Direzione legislativa tributaria e federalismo fiscale: df.dltff@pce.finanze.it

Indirizzi PEC del Dipartimento delle Finanze

http://www.tesoro.it/opencms754/opencms/ministero/di-piu-mef/pec-dipartimento_finanze.html

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Buona navigazione!

TERRENI MONTANI E COLLINARI: ANCH’ESSI GRAVATI DA IMU

Il decreto con la nuova lista dei comuni sta per essere firmato dal Ministero. Norma ancora una volta retroattiva?

Se è vero che il D.L. Irpef ha introdotto il bonus di “80 euro”, rimettendo nelle tasche dei contribuenti degli spiccioli, dall’altro rischia di tassare a macchia d’olio moltissimi contribuenti che da un decennio non venivano nemmeno considerati quali soggetti passivi di tributi locali, quali l’Ici o l’Imu.
Quei terreni incolti o meno che si trovavano in zona montana o collinare erano sempre stati graziati.
Oggi la musica cambia.

L’art. 22 c. 2 del D.L. n. 66/2014 (c.d. D.L. “80 euro” o “D.L. Irpef”), sostituendo il c. 5-bis dell’art. 4 del D.L. n. 16/2012, ha previsto l’emanazione di un decreto ministeriale che individui una precisa lista di comuni nei quali, a decorrere dall'anno di imposta 2014, si applichi l'esenzione per i terreni agricoli sulla base della loro altitudine, diversificando eventualmente tra:
- terreni posseduti da coltivatori diretti e imprenditori agricoli professionali, iscritti nella previdenza agricola;
- e gli altri soggetti;
così da garantire alle casse erariali un maggior gettito complessivo annuo non inferiore a 350 milioni di euro, già a decorrere dal 2014.
Disposizione ancora da emanare, ma già vigente; l’ennesima misura retroattiva, che dello Statuto del contribuente fa “carta straccia”.

Nuovo elenco già da considerare per il versamento del saldo Imu 2014, a conguaglio - Dato che la scadenza dell’acconto IMU 2014 è già spirata e quella del saldo è ormai prossima, ci si è chiesti se il decreto, che sembra ormai prossimo all’emanazione, debba essere applicato già dal 2014.
Fino a oggi si è continuato, nelle more del provvedimento, a riferirsi all’elenco allegato alla Circolare n. 9 del 14/6/1993, così come previsto dalla circolare del MEF n. 3/2012.
Da quando verrà firmato il nuovo D.M., vi sarà una nuova lista (sembra ridotta rispetto alla precedente) diComuni considerati “montani e collinari”, in cui continuerà ad applicarsi l'esenzione Imu per i terreni.
Il paradosso è che anche quei terreni che a giugno 2014 non sono stati interessati dal tributo locale, dovranno conguagliare l’importo a dicembre 2014, e questo a soli due mesi dalla scadenza.
Sarà anche difficile far comprendere ai proprietari di terreni che finora sono sempre stati esenti sia dall'Ici sia dall'Imu, che dovranno contribuire al tributo d’ora in avanti.

Dal momento che vengono considerati terreni agricoli, per tali beni, vale l’esclusione ai fini TASI. Dunque, il nocciolo della questione è limitato all’IMU.
Il D.L. Irpef apporta, in materia di IMU, novità inaspettate, come l’esclusione dall’esenzione per i soggetti diversi dai coltivatori diretti e imprenditori agricoli professionali.
Verranno, dunque, selezionati gli enti locali nei quali esclusivamente gli agricoltori continueranno a godere dei benefici fiscali.
Tutti i soggetti diversi dovranno calcolare l’IMU prendendo a riferimento come base imponibile il reddito dominicale risultante in catasto, vigente al 1° gennaio dell'anno di imposizione, rivalutato del 25%, moltiplicato per il coefficiente 135.

Addio all’“esenzione decennale” - Si ricorda che l’esenzione è stata introdotta dall’ art. 7, co. 1, lett. h) del D.Lgs. n.504/1992. La norma, dunque, che prevede l’agevolazione Imu per i terreni montani e collinari identificati dalla circolare n. 9/1993, è un'agevolazione a regime, già prevista per l'Ici e non derogabile dagli enti locali con proprio regolamento.
La circolare n. 3/DF del 18 maggio 2012, par. 8, lett. h), aveva precisato che il possesso di terreni agricoli in aree montane o di collina delimitate in base all’articolo 15 della Legge n. 984 del 27 dicembre 1977, non comportava il pagamento dell’IMU.
Tale interpretazione viene “confermata” anche nella citata Circolare 11 marzo 2013, n. 5 dell’Agenzia delle Entrate: pertanto tutti i terreni incolti montani o di collina sono fino a oggi sempre stati esenti da IMU, a prescindere dalla qualificazione agricola degli stessi.
Si noti, tuttavia, che per tale tipologia di terreni l’esenzione disposta ai fini IMU determina l’assoggettamento ad IRPEF e alle addizionali del reddito dominicale.

Autore: Redazione Fiscal Focus

TASI: LOCAZIONE INFERIORE A SEI MESI

Ho preso in affitto un appartamento a partire dal mese di agosto. Sono tenuto al pagamento della Tasi?

La Tasi è dovuta da chiunque possieda o detenga a qualsiasi titolo fabbricati (compresa l'abitazione principale)e aree edificabili, come definiti ai fini dell'Imu. In caso di detenzione temporanea di durata non superiore a sei mesi nel corso dell'anno solare, la Tasi è dovuta soltanto dal possessore dei locali e delle aree a titolo di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e superficie (articolo 1, comma 673, legge 147/2013). Pertanto, in relazione a un immobile abitativo preso in affitto dal mese di agosto, la Tasi sarà dovuta soltanto dal proprietario (o titolare di altro diritto reale) e non anche dall’inquilino.

risponde

Gianfranco Mingione

Fonte: FiscoOggi 

IMU E TASI, RAVVEDIMENTO SOFT

Lunedì 16 giugno è l'ultimo giorno utile per il pagamento nei termini degli acconti Imu e Tasi. L'acconto per la nuova imposta sui servizi indivisibili, però, va versato solo nei comuni che hanno deliberato le aliquote entro lo scorso 23 maggio. Per tutti gli altri la scadenza di pagamento è stata rinviata al 16 ottobre.

Per i contribuenti che devono passare alla cassa, vale a dire i titolari di fabbricati, aree edificabili e terreni per l'Imu e di fabbricati, comprese le abitazioni principali, e aree edificabili per la Tasi, dal 17 giugno, è possibile regolarizzare gli omessi versamenti entro la scadenza di legge (16 giugno) pagando una mini sanzione. Nel caso in cui per qualsiasi motivo non sia stato possibile provvedere al pagamento entro il termine, è possibile dal 17 giugno sanare la violazione nei successivi 14 giorni versando una mini sanzione dello 0,2% per ogni giorno di ritardo, oltre agli interessi legali al saggio dell'1%.

Dunque, dal 17 scatta l'ora del condono. È possibile sanare oltre agli omessi anche i parziali versamenti dovuti a errori commessi dai contribuenti nella determinazione di quanto dovuto. Gli interessati, infatti, possono avvalersi del ravvedimento operoso per mancato, parziale o tardivo versamento, specificando le somme dovute per tributo, sanzione e interessi.

Ravvedimento sprint. La sanatoria, però, è più conveniente se l'adempimento viene posto in essere in tempi brevi, vale a dire entro 14 giorni a partire dal 17 giugno. In questo caso i ritardatari possono fruire del ravvedimento sprint pagando una mini sanzione dello 0,2% per ogni giorno di ritardo. Prima si paga, più bassa è la penale. In base alle modifiche apportate all'articolo 13 del decreto legislativo 471/1997, la sanzione del 30% per omesso, parziale o tardivo versamento del tributo può essere ulteriormente ridotta a un importo pari a un quindicesimo per ciascun giorno di ritardo (0,2%), purché non sia superiore a 14 giorni. A questo beneficio si aggiunge la riduzione della sanzione a 1/10 di cui può fruire chi si ravvede. L'ulteriore agevolazione è ammessa solo se l'adempimento sia spontaneo e il contribuente versi tributo, interessi e sanzione ridotta.

Ravvedimento breve. In alternativa, c'è la possibilità di fare ricorso al ravvedimento breve, entro 30 giorni dalla commissione della violazione, pagando la sanzione ridotta al 3% (1/10 del 30%). Pertanto, se non sono state pagate, in tutto o in parte, o sono state versate in ritardo Imu e Tasi, si ha la chance di rimediare all'errore pagando comunque una piccola sanzione. Per regolarizzare la violazione commessa va pagato il tributo, se dovuto, gli interessi legali nella misura dell'1% (saggio fissato a partire dal 1° gennaio 2014, come previsto dal decreto ministeriale del 12 dicembre 2013, Gazzetta Ufficiale n. 292 del 13 dicembre 2013) e una sanzione del 3% rapportata alla somma da pagare.

Ravvedimento lungo. Infine, l'ultimo rimedio è la sanatoria lunga entro un anno. La sanzione è però dovuta nella misura del 3,75% (1/8 del 30%). Naturalmente solo l'adempimento spontaneo, prima che le violazioni di omesso, parziale o tardivo versamento del tributo vengano accertate dal comune, evita di incorrere nella sanzione edittale del 30% e di pagare interessi maggiorati, eventualmente deliberati con regolamento comunale fino a un misura massima del 4%. Del resto, gli enti locali hanno il potere di aumentare gli interessi fino a 3 punti percentuali rispetto al tasso legale.

Modalità. Quindi, per poter regolarizzare è richiesto che l'interessato provveda al pagamento del tributo, aggiungendovi sanzioni e interessi, computati nella misura del saggio legale, su base annua, con maturazione giorno per giorno. E il ravvedimento si perfeziona nel momento in cui viene effettuato il pagamento per intero del debito tributario. Bisogna ricordare, però, che l'adempimento può essere effettuato anche in tempi diversi. È consentito pagare in un primo momento il tributo e successivamente interessi e sanzioni. Ciò che conta è che l'ultimo versamento avvenga entro il termine assegnato. Considerato che le scadenze sono diverse (14 giorni, 30 giorni o 1 anno), per stabilire quale sanzione va pagata fa fede la data dell'ultimo versamento

ACCONTO TASI: PROFILI OPERATIVI PER LE IMPRESE

Il nuovo tributo sui servizi si applica in relazione al possesso o alla detenzione di qualsiasi tipologia di immobile, con la sola esclusione di aree scoperte e terreni agricoli. Esso, pertanto, colpisce sia i fabbricati che le aree edificabili, a prescindere dalla personalità (fisica o giuridica) del soggetto passivo.

Si può quindi affermare che abitazioni, alberghi, uffici, capannoni enegozi riconducibili al mondo delle imprese scontano, in linea di principio, la TASI.

Le regole di determinazione della base imponibile sono identiche a quelle previste per l’IMU. Il tributo, infatti, si calcola partendo dalla rendita catastale, rivalutata del 5%, moltiplicata per gli appositi coefficienti stabiliti dalla legge.

A tal fine, tenuto conto delle specificità che caratterizzano il mondo produttivo, è opportuno riepilogare il diverso valore assunto dai predetti coefficienti, in relazione alla categoria catastale dell’immobile.

Categoria catastale	Coefficiente moltiplicatore
Unità abitative (categoria A, esclusi gli A/10)	160
Cantine, magazzini, garage (C/2, C/6, C/7)	160
Laboratori artigiani, fabbricati ad uso sportivo, ecc. (C/3, C/4 e C/5)	140
Uffici e studi privati (A/10)	80
Banche e assicurazioni (categoria D/5)	80
Edifici industriali e commerciali, alberghi (categoria D, escluso D/5)	65
Negozi e botteghe (C/1)	55

Esempio n. 1

Si ipotizzi il caso di un negozio di categoria C/1, situato a Roma, con superficie commerciale di 35 metri quadri, direttamente posseduto e utilizzato da un imprenditore individuale.

Rendita catastale dell’immobile pari a 3.000 euro.

La base imponibile si determina come segue:

3.000 × 105% × 55 = 173.250 euro.

La TASI da versare entro il prossimo 16 ottobre sarà così pari a:

173.250 × 0,8 per mille = 138,6 ÷ 2 = 69,30 euro

L’importo potrà essere versato utilizzando il modello F24 (codice tributo 3961).

Esempio n. 2

Nella diversa ipotesi in cui l’immobile sia detenuto a titolo di locazione, essendo la TASI dovuta anche dall’occupante, questi dovrà pagare il 20% dell’ammontare complessivo del tributo.

138,6 × 20% ÷ 2 = 13,86 euro

Un’eccezione al criterio appena descritto è prevista per i fabbricati di categoria D, non censiti in catasto (e quindi sprovvisti di rendita catastale), posseduti da imprese e distintamente contabilizzati.

Per tali immobili, infatti, trova applicazione il criterio indicato all’art. 5, comma 3, D.Lgs. n. 504/1992, in virtù del quale il valore da assumere è quello risultante in base ai costi di acquisizione e incrementativicontabilizzati,attualizzati mediante l’applicazione di appositi coefficienti stabiliti annualmente dal Ministero dell’Economia. Il valore della base imponibile così determinato è utilizzabile per il calcolo di IMU e TASI, in via provvisoria, fino all’anno di attribuzione della rendita catastale.

Come affermato dalla Cassazione (sentenza n. 3160/2011), infatti, l’attribuzione di rendita agisceretroattivamente, facendo così sorgere in capo al contribuente l’onere di determinare il conguaglio a debito o a credito rispetto a quanto effettivamente corrisposto utilizzando il criterio contabile.

TASI anche sui fabbricati merce delle società immobiliari

A differenza dell’IMU, sono soggetti al pagamento della TASI anche i c.d. fabbricati merce, alla cui realizzazione e vendita è diretta l’attività dell’impresa.

Al riguardo, si ricorda che l’art. 2, D.L. n. 102/2013 (modificando l’art. 13, comma 9, legge n. 147/2013), ha stabilito l’esenzione dall’IMU per i “fabbricaticostruiti e destinati dall’impresa costruttrice alla vendita, fintanto che permanga tale destinazione e non siano in ogni caso locati”.

In assenza di un’esplicita normativa, la suddetta esenzione non può essere estesa anche ai fini della TASI, con la conseguenza che anche i fabbricati merce soggiacciono alle regole ordinarie previste per le singole tipologie di immobili.

Sui fabbricati in oggetto, si ricorda, l’aliquota base fissata dalla legge è pari all’1 per mille. Tuttavia, essendo tali immobili esclusi dall’IMU, il peso della TASI 2014 su di essi può salire fino al 2,5 per mille (se non anche al 3,3 per mille al ricorrere di determinate condizioni). Per contro, rientrava nella facoltà dei Comuni la possibilità di ridurre l’aliquota fino all’azzeramento (è questo il caso, ad esempio, del Comune di Latina).

In definitiva, le imprese interessate dovranno verificare attentamente i contenuti delle singole delibere comunali per accertarsi della corretta aliquota da applicare su tali immobili.

TASI, SOLIDARIETÀ PASSIVA: CHI PAGA PER CHI?

Con l’IMU è tutto più semplice. La normativa prevede che ciascun contitolare sia tenuto al pagamento dell’imposta in ragione della propria quota di possesso e con riferimento alla propria situazione soggettiva. Per esempio: un immobile posseduto da tre soggetti dà luogo ad un’imposta calcolata da ciascuno in relazione alla propria condizione specifica, senza alcuna possibilità che uno dei tre sia chiamato a rispondere dei debiti degli altri due. Ne deriva che il Comune deve richiedere il versamento dell’IMU dovuta solo al soggetto inadempiente. Purtroppo con la TASI non sarà così. Vediamo perché.

È il caso di riprendere testualmente il combinato disposto dei commi 671 e 681, dell’art. 1, L. n. 147/2013 che così dispongono: “La TASI è dovuta da chiunque possieda o detenga a qualsiasi titolo le unità immobiliari di cui al comma 669. In caso di pluralità di possessori o di detentori, essi sono tenuti in solido all’adempimento dell’unica obbligazione tributaria”. Proseguendo: “Nel caso in cui l’unità immobiliare è occupata da un soggetto diverso dal titolare del diritto reale sull’unità immobiliare, quest’ultimo e l’occupante sono titolari di un’autonoma obbligazione tributaria”.

Sul punto sono stati forniti alcuni chiarimenti ma sussistono ancora dubbi, che analizziamo qui di seguito.

1. Tra possessore e detentore non scatta la solidarietà, nel senso che la quota non versata dall’inquilino non può essere richiesta al possessore. Per esempio: un immobile è posseduto da Alfa ed è stato concesso in locazione a Beta. Nel caso in cui Beta non dovesse pagare la propria quota, il Comune non ha alcuna possibilità di rivalersi su Alfa. Lo stesso vale nel caso inverso in cui sia Alfa a non versare la propria quota. Il Comune non può in alcun modo rivalersi su Beta.
2. La solidarietà passiva scatta tra soggetti appartenenti alla medesima categoria, nel senso che se il totale del pagamento relativo al possessore è inferiore al dovuto, il Comune può pretendere il pagamento della differenza da tutti gli altri contitolari. Per esempio: un immobile è posseduto da Alfa, Gamma e Sempronio e viene locato a Beta. Alfa non paga la quota spettante di TASI. Il Comune ha la possibilità di rivalersi su Gamma e Sempronio per quanto dovuto da Alfa. Lo stesso meccanismo si ha nel caso di più detentori: l’immobile posseduto da Alfa, Beta e Sempronio viene locato a Beta, Delta e Zeta. Se Beta (uno dei conduttori) non dovesse pagare la propria quota, il Comune potrà rivalersi solo sugli altri co-detentori (Delta e Zeta).
3. L’obbligazione tributaria è unica, quindi la solidarietà scatta in relazione alla quota dovuta dal soggetto obbligato senza possibilità di rideterminazione in capo al soggetto che effettua il pagamento. Un esempio chiarisce la fattispecie: un immobile è posseduto da tre fratelli, uno dei quali ha destinato l’immobile ad abitazione principale. L’imposta è unica ed è uguale alla somma delle tre quote determinate in ragione della situazione specifica dei tre fratelli, vale a dire la TASI totale equivale alla sommatoria della TASI come abitazione principale per un fratello e la TASI come altri fabbricati per gli altri due fratelli. Se il fratello che ha destinato l’immobile ad abitazione principale non paga, la somma così determinata (senza rideterminazione quale altro fabbricato), verrà richiesta agli altri due fratelli. Alla stessa maniera, se uno dei due fratelli che possiede l’immobile come altro fabbricato non versa quanto dovuto, il fratello che ha destinato l’immobile ad abitazione principale non ha la possibilità di ri-determinare la quota calcolando la TASI con l’applicazione dell’aliquota ed eventuali detrazioni previste per le abitazioni principali.
4. Il co-obbligato deve assumere la qualità di soggetto passivo e contribuente. Un caso particolare che vede contrapposti Ministero e studiosi si verifica quando il Comune delibera la TASI  esclusivamente per le abitazioni principali escludendola per tutti gli altri immobili. Riprendendo l’esempio precedente dei tre fratelli possessori di un immobile adibito ad abitazione principale da parte di uno dei tre fratelli, ci si chiede come si concretizza lasolidarietà passiva, posto che su due fratelli manca il presupposto soggettivo ed essi non assumono la qualità di contribuenti. La FAQ n. 11 del MEF non ha dubbi in proposito: il Comune può chiedere la TASI non pagata dal fratello che ha adibito l’immobile ad abitazione principale anche agli altri due fratelli in applicazione del concetto di solidarietà passiva. Applicando in maniera più attenta i principi della solidarietà passiva, alcuni studiosi oppongono la tesi secondo la quale se il Comune ha escluso dal pagamento i due fratelli non facendoli assumere la qualità di soggetti passivi, tali fratelli non potranno mai assumere la veste di co-obbligati. Infatti, mancando la qualità di soggetti passivi o contribuenti, gli altri due fratelli più che co-obbligati assumerebbero il ruolo di garanti o fideiussori della TASI dell’altro congiunto verso il Comune. Nel diritto il concetto di co-obbligato è differente dal concetto di fideiussore.

Per effetto del principio di solidarietà, l’importo non versato da uno dei co-obbligati può essere richiesto per intero dal Comune  a tutti gli obbligati e quindi il pagamento effettuato da uno dei debitori solidali libera tutti gli altri. Ne deriva ancora che:

• l’importo minimo è in relazione all’ammontare complessivo dovuto dai detentori a prescindere da quanto dovuto dai singoli;
• il versamento cumulativo è ammissibile (stante la co-obbligazione solidale).

Nicolò Cipriani – Centro Studi CGN

TASI. POSSESSORE DIVERSO DA OCCUPANTE

Nel caso in cui la proprietà o il possesso di un immobile sia detenuta da soggetto diverso rispetto a colui che lo occupa, va effettuata una distinzione tra occupazione temporanea o permanente dell’immobile e va operata una ripartizione del carico impositivo tra possessore e occupante:
- l’occupante versa la TASI nella misura stabilita dal comune nel regolamento (che varia dal 10% al 30%), mentre il residuo lo versa il possessore;
- se nella delibera non viene specificato nulla in merito alla ripartizione, l’occupante versa il 10% del tributo e il 90% il possessore – (FAQ Ministero del 4.06.2014).

Occupazione permanente - Se l’immobile viene occupato da un soggetto diverso dal titolare del diritto realeper un periodo superiore a 6 mesi (locato, concesso in comodato, ecc.) e la delibera comunale specifichi la percentuale di ripartizione, il titolare e l’occupante (conduttore, comodatario, ecc.) sono titolari di due obbligazioni tributarie autonome: l’occupante in base alla percentuale stabilita dal comune e il titolare per la parte residua.
L’imposta complessiva va determinata in base alle condizioni del titolare del diritto reale e va poi ripartita con l’occupante (FAQ del 04.06.2014).
Se il comune nulla dice in merito alla percentuale di ripartizione dell’onere tributario, il titolare e l’occupante (conduttore, comodatario, ecc.) rimangono comunque titolari di due obbligazioni tributarie autonome, ma l’occupante versa il 10% e il titolare il restante 90% del tributo.
Non è invece possibile scendere sotto la soglia minima del 10% o azzerare la percentuale, perché le possibilità di manovra regolamentare dell'ente si esauriscono nella scelta di una percentuale tra il 10 e il 30%, in caso contrario si violerebbe l'articolo 52 del D.Lgs. 446/97, che vieta di modificare base imponibile, soggetti passivi e aliquota massima.
Inoltre, la percentuale prevista dal comune per l'inquilino deve essere la stessa per tutti gli immobili e non differenziata in base alla diversa tipologia o destinazione dell’immobile.

Occupazione temporanea - Qualora l’immobile venga occupato da un soggetto diverso dal titolare del diritto reale, ma solo temporaneamente (locato, concesso in comodato, ecc.), che la delibera comunale specifichi o meno la percentuale di ripartizione, nulla cambia.
In caso di detenzione temporanea di durata non superiore a 6 mesi nel corso dell’anno solare (es. le case vacanza), la TASI è infatti dovuta solo dal possessore dei locali e delle aree a titolo di proprietà, usufrutto, uso, abitazione, quindi l’occupante non dovrà versare nulla (L. 147/2013, co. 673).

La questione dell’aliquota da applicare - La principale questione irrisolta nel caso dell’immobile occupato da un soggetto diverso dal possessore è quella dell’aliquota applicabile (abitazione principale o altri immobili), quindi come suddividere il tributo tra proprietario e conduttore.
Una soluzione potrebbe essere quella di determinare l'importo complessivo facendo riferimento alle condizioni del titolare del diritto reale e successivamente ripartirlo tra quest'ultimo e l'occupante sulla base delle percentuali stabilite dal Comune, perché così si è espresso il MEF con le Faq del 4 giugno 2014.
All'inquilino va applicata l'aliquota per gli altri immobili e non quella per l'abitazione principale, dato che la definizione contenuta nella disciplina Imu, estensibile alla Tasi, è collegata al solo proprietario.
Per il conduttore, quindi, l'abitazione non può mai essere considerata "principale", con la conseguenza che laTasi non è dovuta nei Comuni con aliquota Imu al 10,6 per mille, salvo che il Comune non intenda utilizzare l'aliquota supplementare dello 0,8 per mille.

Il calcolo interessa anche gli uffici e le attività commerciali - La ripartizione non interessa solamente gli inquilini dei fabbricati a destinazione abitativa, locati o concessi in comodato, ma anche i fabbricati utilizzati nell’ambito di attività imprenditoriali o professionali come negozi, laboratori, uffici.
Ad es. un contribuente, che è proprietario al 100% di un'abitazione e di una pertinenza, che concede in locazione. Ipotizzando la Rendita catastale abitazione = 193,67 euro e Rendita catastale pertinenza = 33,31 euro; la Tasi è a carico sia del possessore che del conduttore.
Il Comune di riferimento ha deliberato a settembre, per i fabbricati diversi dall'abitazione principale, un'aliquota Tasi del 2,2 per mille e la compartecipazione all'imposta del 30% da parte dell'occupante l'immobile. Il calcolo dell’acconto TASI 2014, da versare il 16.10.2014 è il seguente:
• locatore: acconto TASI 2014 = 226,98 x 105% x 160 x 0,22% x 50% x 70% = 29 euro;
• conduttore: acconto TASI 2014 = 226,98 euro x 105% x 160 x 0,22% x 50% x 30% = 13 euro.
Ognuno presenterà un F24 autonomo con i propri dati. Ciascuno è titolare di un’autonoma obbligazione tributaria verso il Comune.

Autore: Redazione Fiscal Focus

TASI SUI FABBRICATI RURALI

La TASI grava anche sui fabbricati impiegati nell’attività agricola.
Tali immobili possono essere classificati come “rurali” se rispettano determinate condizioni.

Concetto di fabbricato rurale - Il fabbricato è rurale, infatti, solo se rispetta i requisiti di cui all'articolo 9 del D.L. 557/93; inoltre, la qualifica deve risultare anche dal l'iscrizione catastale nella apposita categoria:
• A/6 per le abitazioni;
• D/10 per i fabbricati strumentali;
o, in alternativa, questi immobili sono contraddistinti dalla sigla "R" o comunque il proprietario deve avere trasmesso in catasto l'autocertificazione attestante la ruralità.

Se sono stati esentati da IMU per il 2012 e 2013, ai sensi dell’art. 9, comma 8, del D.Lgs. n.23/2011esclusivamente i fabbricati rurali a uso strumentale, ubicati nei comuni classificati montani o parzialmente montani, di cui all’elenco dei comuni predisposto dall’Istat; dal 2014 sono invece tutti esenti da IMU.
Secondo quanto disposto dall’art.1 comma 708 della L. 147/2013 sono invece soggetti a TASI.

Facciamo, tuttavia, una distinzione tra fabbricati rurali abitativi e fabbricati rurali strumentali, dato che vi sono profili di imposizione diversi.

FABBRICATI RURALI ABITATIVI - Per i fabbricati rurali a uso abitativo, i Comuni possono prevedere la riduzione o l'esonero dal pagamento dell'imposta.
Le abitazioni rurali utilizzate dai lavoratori dipendenti impiegati in azienda agricola, per un numero di giornate annue superiore a 100, sono considerati fabbricati strumentali e seguono le regole degli stessi (aliquota massima dell’1 per mille).
Se il fondo rustico è concesso in affitto, la Tasi è dovuta dall'affittuario nella percentuale stabilita dal Comune (dal 10 al 30%).
Se il fabbricato è abitativo:
• non è dovuta la Tasi o è dovuta in misura ridotta, qualora la delibera del Comune abbia previsto l'esclusione o la riduzione dell'imposta;
• è dovuta la Tasi con l'aliquota stabilita dal Comune, qualora questi abbiano provveduto a inviare la delibera entro le scadenze previste;
• è dovuta la Tasi con aliquota 1 per mille (ma il versamento va fatto entro il 16 dicembre 2014) nel caso in cui il Comune non abbia provveduto all'invio delle delibere al MEF.

FABBRICATI RURALI STRUMENTALI - Per i fabbricati rurali strumentali l'aliquota non può eccedere l’1 per mille e per il Comune non è possibile in alcun caso aumentarla né applicare le maggiorazioni, in quanto il comma 678 dell'articolo 1 della Legge 147/2013, stabilisce che l'aliquota non può comunque superare tale aliquota; i fabbricati rurali abitativi rientrano invece tra quelli per i quali i Comuni possono deliberare la riduzione dell'aliquota o l'esenzione.

Se il fabbricato è strumentale:
• la Tasi è dovuta con l'aliquota fissata dalla delibera dei Comuni se questa è inferiore all'1 per mille, ovvero non è dovuta se il Comune ha deliberato di non adottarla.
• è dovuta la Tasi con aliquota pari all'1 per mille in tutti gli altri casi (entro il 16 ottobre se la delibera è stata adottata, entro il 16 dicembre se il Comune non ha adottato la delibera).

Si ricorda che i terreni agricoli sono esenti sempre e comunque dall'imposta.

Per le aree edificabili resta salvo quanto stabilito dall'articolo 2, comma 1, D.Lgs. 504/92, secondo cui non si considerano fabbricabili i terreni posseduti e condotti dai coltivatori diretti e imprenditori agricoli professionali.

Autore: Redazione Fiscal Focus

TASI: IL VERSAMENTO NEI CASI PARTICOLARI

Le regole che disciplinano il calcolo del tributo in alcune situazioni poco frequenti

ABITAZIONE PARZIALMENTE LOCATA - Per le abitazioni "parzialmente" locate, il dubbio è se il nuovo tributo va assolto solamente dal proprietario dell'immobile oppure se va ripartito con l'occupante "parziale", in base alle quote stabilite dal comune.
Per il MEF, tali abitazioni devono pagare la TASI in misura ripartita tra il proprietario e l'occupante, anche se viene locata una sola camera (Faq 04 giugno 2014, risposta n. 17).
Non vi sono dubbi circa l'aliquota applicabile se il proprietario dell'immobile è ivi residente e dimorante, paga la Tasi con l'aliquota prevista per l’abitazione principale.

IMMOBILI COOPERATIVA A PROPRIETA’ INDIVISA - La cooperativa è l’unico soggetto tenuto al versamento e i soci non hanno alcuna obbligazione tributaria (FAQ del MEF del 04.06.2014). Tuttavia, anche se secondo il Ministero l'imposta grava solo sulla cooperativa, molti comuni hanno previsto regole diverse. Verificare dunque quanto previsto a livello comunale, atteso che l’unico ente accertatore rimane il Comune.

IMMOBILI EREDITATI - Nel caso degli immobili ereditati da un genitore scomparso, la cui proprietà è frazionata fra gli eredi, compreso il coniuge superstite, la TASI grava su colui che gode del diritto di abitazione e cioè il coniuge superstite. Sia l'Imu che la Tasi, quindi, se dovute, di norma gravano solo sul coniuge superstite e non sugli altri eredi.

LOCAZIONE A INTERVALLI NELL’ANNO – Se un immobile abitativo viene locato nel 2014 solo per i primi 4 mesi (e fino al 15° giorno di aprile) per rimanere poi sfitto dal 16° giorno al 31 maggio 2014 ed essere rilocato solo dal 01° maggio sino a fine anno, come va conteggiato il tributo e su chi grava?
Secondo i chiarimenti ministeriali giunti lo scorso 04 giugno 2014 con la pubblicazione delle FAQ sul sito del MEF, il tributo in una situazione simile, va calcolato per mesi, conteggiando per intero il mese nel quale il possesso o la detenzione si sono protratti per almeno 15 giorni.
Fino al 30 aprile il proprietario dovrà versare la Tasi nella misura del 90% (se il comune non delibera nulla in merito) o nella percentuale stabilita dall’ente locale, facendo gravare sull’occupante la restante parte. Per il mese di maggio la Tasi graverà, invece, tutta sul proprietario, con l'aliquota degli altri immobili; mentre dal 1° giugno si tornerà ad applicare la suddivisione “possessore-detentore” con l'aliquota stabilita dal comune per gli immobili locati.

FABBRICATI DI INTERESSE STROICO-ARTISTICO E FABBRICATI INAGIBILI E INABITABILI – I fabbricati di interesse storico-artistico sono soggetti a TASI e la base imponibile, come per l’IMU, è ridotta del 50% (FAQ del MEF del 04.06.2014).
Anche i fabbricati inagibili o inabitabili sono soggetti a TASI, ma la base imponibile, come avviene per l’IMU, è ridotta al 50% (FAQ del MEF del 04.06.2014).
La riduzione opera solo per il periodo dell'anno, in cui persiste tale condizione.
Non è sufficiente che il fabbricato sia di fatto inagibile: è necessario che sia stato dichiarato inagibile, con accertamento del Comune o con costi della perizia a carico del proprietario o con dichiarazione sostitutiva del contribuente (ai sensi del D.P.R. 445/2000), attestante la sussistenza delle condizioni di inagibilità. Il Comune può definire le caratteristiche che determinano l'inagibilità.
Se un immobile è sia inagibile che inabitabile, versa comunque la TASI e l’IMU con la riduzione del 50% della base imponibile.
Se un immobile è sia di interesse storico artistico, che inabitabile, versa comunque la TASI e l’IMU con la riduzione del 50% della base imponibile e non del 100% (le agevolazioni non sono cumulabili – si veda risposta Telefisco 2014).

AREE CONDOMINIALI E AREE SCOPERTE - Nella versione originaria della Legge di stabilità 2014 erano state escluse dalla TASI: le aree scoperte pertinenziali o accessorie a locali imponibili, non operative e le aree comuni condominiali, di cui all’art. 1117 del codice civile che non siano detenute o occupate in via esclusiva. Con la conversione in legge del DL n. 16/2014 del 06.03.2014 e, in particolare, con l’art.2 della L. n. 68/2014 con decorrenza dal 06.05.2014, è stato abrogato il comma 670 della legge di Stabilità 2014 e, dunque, non sono stati esonerati tali immobili dal tributo. Successivamente, il DL 16/2014 ha reintrodotto l’esonero.

CAPANNONI DI CATEGORIA “D”- I fabbricati di categoria catastale D, non censiti, posseduti da imprese e distintamente contabilizzati calcolano il tributo con il criterio contabile (art. 5, co. 3, D.Lgs. 504/1992), prendendo a riferimento il costo di acquisto iscritto in contabilità, al lordo delle quote di ammortamento, aumentato di spese incrementative e rivalutato con gli indici ministeriali.
Su tale valore vengono calcolati Imu e Tasi fino ad arrivare a una rendita catastale. Una volta che il contribuente ha chiesto l'accatastamento, il valore contabile viene utilizzato temporaneamente, in attesa di adottare un valore catastale ordinario, il quale avrà effetti retroattivi.
Sarà, quindi, necessario conteggiare i conguagli, a debito o a credito, tra quanto versato in base al criterio contabile e quanto secondo il criterio catastale.
Se la rendita è stata attribuita nel corso del 2014, in sede di saldo il 16 dicembre 2014, sarà necessario adottare il valore catastale, anche se in acconto è stato applicato il criterio contabile.
E’, quindi, necessario verificare l'aliquota deliberata dal Comune ai fini Imu. Va ricordato che su questi immobili grava la quota statale di Imu, pari allo 0,76% dell'imponibile. I Comuni hanno la possibilità di aumentare l'aliquota fino all'1,06%.
Se il Comune ha fruito di tale potere, dato che la somma Tasi + Imu non può superare l'aliquota massima Imu, non si applica la TASI. L'unica eccezione riguarda i Comuni che, per attribuire agevolazioni all'abitazione principale, si sono avvalsi dello sforamento del tetto per lo 0,8 per mille.
Sempre in relazione ai fabbricati detenuti dalle imprese, si ricorda che per gli immobili merce delle imprese costruttrici non vale l'esenzione, prevista solo ai fini Imu (DL 102/2013).
Purtroppo, proprio a causa di tale esenzione, spesso la TASI è stata innalzata su tali immobili al massimo, nelle delibere comunali.

Autore: Redazione Fiscal Focus

TASI: SOSPENSIONE DEL VERSAMENTO PER I FALLIMENTI

NEL SILENZIO DEL LEGISLATORE, LA PROPOSTA DELLA FNC È IN LINEA CON LA DISCIPLINA ICI E IMU

La fondazione nazionale dei commercialisti (FNC) ha diramato ieri, 15 ottobre 2014, un comunicato stampa con il quale invita i curatori/liquidatori a sospendere il pagamento della Tasi per gli immobili compresi in un fallimento o in una liquidazione coatta, per il periodo di durata dell’intera procedura concorsuale. 

Secondo la Fondazione, questa sarebbe la scelta più coerente da adottare in occasione del versamento del tributo, il cui primo acconto scade oggi, atteso che una tale disposizione era già stata adottata in passato per ICI e IMU.
Tale decisione deriva dalla necessità di fornire un aiuto concreto a coloro che devono gestire una situazione economica delicata.
In effetti, come fatto notare dalla Fondazione, a oggi, mancano indicazioni specifiche sulle modalità attuative della TASI in presenza di procedure concorsuali. La lacuna normativa sta generando incertezze tra gli operatori.

Normativa applicabile ai fini ICI e IMU - Ai fini ICI, per gli immobili facenti parte della massa fallimentare o della liquidazione coatta amministrativa, il curatore o il commissario liquidatore, entro novanta giorni dalla data della loro nomina, dovevano presentare al Comune di ubicazione degli immobili, una dichiarazione attestante l’avvio della procedura. Inoltre, si procedeva al versamento dell’imposta per il periodo di durata dell’intera procedura concorsuale entro il termine di tre mesi dalla data del decreto di trasferimento degli immobili.
Con l’IMU, tale disposizione era stata estesa anche agli adempimenti dichiarativi e al versamento di tale tributo.
L’articolo 9 comma 7 D.Lgs. 23/2011, infatti, richiama la normativa già applicabile all'Ici, in base alla quale per gli immobili inclusi nel fallimento o nella liquidazione coatta amministrativa vi è una sospensione dell'obbligo di pagare l'imposta comunale, a partire dalla data di dichiarazione del fallimento e fino al decreto di trasferimento, dato che il curatore fallimentare deve provvedere al versamento dell’intera imposta maturata in questo lasso temporale, in un'unica soluzione entro novanta giorni dal decreto di trasferimento.

Normativa TASI - La disciplina TASI prevede, attraverso il rinvio all'articolo 9 comma 3 D.Lgs. n.23/2011, che il versamento debba essere effettuato alle stesse scadenze dell'Imu, cioè al 16 giugno e al 16 dicembre. Il richiamo alla disposizione però non consente di estendere alla TASI anche l'ulteriore previsione IMU relativa alla sospensione dei versamenti durante la procedura fallimentare.
Il regime speciale ICI e IMU per i fallimenti non è normativamente stato esteso alla TASI.
Nelle more di futuri interventi normativi, secondo la Fondazione nazionale dei commercialisti sarebbe opportuno, in via interpretativa, estendere anche alla TASI le disposizioni valide ai fini ICI e IMU.
L'obbligo per i curatori fallimentari di pagare la Tasi sugli immobili acquisiti all'attivo fallimentare e in attesa di vendita, sarebbe incoerente con le scelte adottate fino a oggi dal legislatore.

Immobili in leasing - Infine, va sottolineato che il comma 672 della legge di stabilità 2014 ha precisato che, in caso di immobili in locazione finanziaria, il curatore sarà chiamato al versamento della Tasi per gli immobili utilizzati dalla società fallita, ma non riconsegnati alla società di leasing con un verbale.
La scadenza è poi quella ordinaria, dato che, non essendoci alcun fabbricato da cedere, non si applica la sospensione dell’articolo 10 co.6, D.Lgs. n.504/92, legata esclusivamente alla presenza di un bene da cedere.

Autore: Redazione Fiscal Focus

TASI: IMMOBILI ASSIMILATI ALL’ABITAZIONE PRINCIPALE

Il regime previsto per le abitazioni principali va applicato anche alle abitazioni assimilate, per legge o per regolamento comunale, a quella principale (FaqMEF Imu-Tasi del 4 giugno 2014). 
Le abitazioni assimilate all'abitazione principale sono escluse dall'Imu, ma soggette a Tasi (fatta eccezione per gli immobili di lusso, che sono soggetti a entrambi i tributi).

Le assimilazioni ex lege - Le abitazioni assimilate, per legge, all'abitazione principale sono:
- le unità immobiliari delle cooperative edilizie a proprietà indivisa, adibite ad abitazione principale dei soci assegnatari;
- gli alloggi sociali, come definiti dal Dm 22 aprile 2008;
- la casa coniugale assegnata al coniuge con provvedimento di separazione legale, annullamento, scioglimento o cessazione degli effetti civili del matrimonio;
- un'unica unità immobiliare appartenente al personale delle Forze armate, delle Forze di polizia e del Corpo nazionale dei Vigili del fuoco e al personale appartenente alla carriera prefettizia, per la quale non sono richieste le condizioni della dimora abituale e della residenza anagrafica.

Il D.L. n. 102/2013 aveva previsto che l'assimilazione non operasse in caso di fabbricati di lusso, di cui alle categorie catastali A/1, A/8 e A/9. Oggi la limitazione non viene prevista, dunque, è possibile che l'assimilazione all'abitazione principale operi, ex lege, anche per i fabbricati di lusso.

Quindi l'abitazione principale assimilata ex lege avrà lo stesso trattamento delle altre abitazioni principali e:
- se non è di lusso, sarà esclusa dal pagamento dell'Imu, ma soggetta a Tasi;
- se è di lusso, pagherà Imu con l'applicazione dell'aliquota per abitazione principale deliberata dal Comune, compresa la detrazione.

Assimilazioni decise dal comune - Il Comune, può assimilare all'abitazione principale con proprio regolamento:
- l'abitazione posseduta a titolo di proprietà o di usufrutto da anziani o disabili che acquisiscono la residenza in istituti di ricovero o sanitari a seguito di ricovero permanente, a condizione che non sia locata;
- l'abitazione concessa in comodato dal soggetto passivo ai parenti in linea retta entro il primo grado, che la utilizzano come abitazione principale.

Immobili in comodato ai figli/genitori - Uno dei casi più complicati da gestire ai fini TASI, che rientra tra le assimilazioni, è quello degli immobili concessi in comodato a figli o a genitori (parenti 1° grado in linea retta), che li utilizzano come abitazione principale.
Se è vero, infatti, che è possibile trattare tali immobili come fossero abitazioni principali, è altrettanto vero che l’equiparazione debba, tuttavia,essere prevista dal comune ed è comunquelimitata:
- alla quota di rendita non eccedente i 500 euro;
- o ai casi in cui l’ISEE familiare non supera i 15.000 euro annui.
Dunque, se, ad esempio, la rendita fosse pari a 600 euro, fino a 500 euro si applica l’aliquota dell’abitazione principale e la detrazione fissa e maggiorata per i figli, mentre per l’eccedenza si applica l’aliquota degli “altri immobili”, senza detrazioni.
Se, invece, l’ISEE familiare fosse inferiore a 15.000 euro annui, si applica l’aliquota dell’abitazione principale e le detrazioni, sull’intera rendita di 600 euro.

L’imposta grava solo su possessore - Inoltre, se si calcola la TASI su un’abitazione principale, anche se in via assimilata, come nel caso del comodato ai figli o genitori, l’obbligo di versamento ricade sul possessore e non sull’occupante (FAQ del MEF del 04.06.2014), ma questo è vero fino alla soglia dei 500 euro. Oltre i 500 euro, si applicano le regole degli “altri immobili” e quindi scatta anche la compartecipazione dell’occupante al tributo, assieme al possessore (10% - 30% o 10% in mancanza di delibera).

Anche per l'abitazione parzialmente locata la Tasi andrebbe pagata solo dal proprietario dell'immobile.
Se il comune non prevede l’assimilazione, l’immobile soggiace alle regole standard previste per “gli altri immobili”, e dunque si applicherà l’aliquota TASI per immobili diversi dall’abitazione principale e non si applicheranno le detrazioni. Si dovrà, inoltre, suddividere l’importo dovuto tra possessore e occupante (10%-30%), generando due f24 diversi, perché intestati a contribuenti diversi e con importi differenti.
Insomma ovunque ci si muove, si rischia di commettere errori.
La disciplina TASI più che una normativa tributaria, sembra un campo minato.

Autore: Redazione Fiscal Focus