Le regole che disciplinano il calcolo del tributo in alcune situazioni poco frequenti
ABITAZIONE PARZIALMENTE LOCATA - Per le abitazioni "parzialmente" locate, il dubbio è se il nuovo tributo va assolto solamente dal proprietario dell'immobile oppure se va ripartito con l'occupante "parziale", in base alle quote stabilite dal comune.
Per il MEF, tali abitazioni devono pagare la TASI in misura ripartita tra il proprietario e l'occupante, anche se viene locata una sola camera (Faq 04 giugno 2014, risposta n. 17).
Non vi sono dubbi circa l'aliquota applicabile se il proprietario dell'immobile è ivi residente e dimorante, paga la Tasi con l'aliquota prevista per l’abitazione principale.
IMMOBILI COOPERATIVA A PROPRIETA’ INDIVISA - La cooperativa è l’unico soggetto tenuto al versamento e i soci non hanno alcuna obbligazione tributaria (FAQ del MEF del 04.06.2014). Tuttavia, anche se secondo il Ministero l'imposta grava solo sulla cooperativa, molti comuni hanno previsto regole diverse. Verificare dunque quanto previsto a livello comunale, atteso che l’unico ente accertatore rimane il Comune.
IMMOBILI EREDITATI - Nel caso degli immobili ereditati da un genitore scomparso, la cui proprietà è frazionata fra gli eredi, compreso il coniuge superstite, la TASI grava su colui che gode del diritto di abitazione e cioè il coniuge superstite. Sia l'Imu che la Tasi, quindi, se dovute, di norma gravano solo sul coniuge superstite e non sugli altri eredi.
LOCAZIONE A INTERVALLI NELL’ANNO – Se un immobile abitativo viene locato nel 2014 solo per i primi 4 mesi (e fino al 15° giorno di aprile) per rimanere poi sfitto dal 16° giorno al 31 maggio 2014 ed essere rilocato solo dal 01° maggio sino a fine anno, come va conteggiato il tributo e su chi grava?
Secondo i chiarimenti ministeriali giunti lo scorso 04 giugno 2014 con la pubblicazione delle FAQ sul sito del MEF, il tributo in una situazione simile, va calcolato per mesi, conteggiando per intero il mese nel quale il possesso o la detenzione si sono protratti per almeno 15 giorni.
Fino al 30 aprile il proprietario dovrà versare la Tasi nella misura del 90% (se il comune non delibera nulla in merito) o nella percentuale stabilita dall’ente locale, facendo gravare sull’occupante la restante parte. Per il mese di maggio la Tasi graverà, invece, tutta sul proprietario, con l'aliquota degli altri immobili; mentre dal 1° giugno si tornerà ad applicare la suddivisione “possessore-detentore” con l'aliquota stabilita dal comune per gli immobili locati.
FABBRICATI DI INTERESSE STROICO-ARTISTICO E FABBRICATI INAGIBILI E INABITABILI – I fabbricati di interesse storico-artistico sono soggetti a TASI e la base imponibile, come per l’IMU, è ridotta del 50% (FAQ del MEF del 04.06.2014).
Anche i fabbricati inagibili o inabitabili sono soggetti a TASI, ma la base imponibile, come avviene per l’IMU, è ridotta al 50% (FAQ del MEF del 04.06.2014).
La riduzione opera solo per il periodo dell'anno, in cui persiste tale condizione.
Non è sufficiente che il fabbricato sia di fatto inagibile: è necessario che sia stato dichiarato inagibile, con accertamento del Comune o con costi della perizia a carico del proprietario o con dichiarazione sostitutiva del contribuente (ai sensi del D.P.R. 445/2000), attestante la sussistenza delle condizioni di inagibilità. Il Comune può definire le caratteristiche che determinano l'inagibilità.
Se un immobile è sia inagibile che inabitabile, versa comunque la TASI e l’IMU con la riduzione del 50% della base imponibile.
Se un immobile è sia di interesse storico artistico, che inabitabile, versa comunque la TASI e l’IMU con la riduzione del 50% della base imponibile e non del 100% (le agevolazioni non sono cumulabili – si veda risposta Telefisco 2014).
AREE CONDOMINIALI E AREE SCOPERTE - Nella versione originaria della Legge di stabilità 2014 erano state escluse dalla TASI: le aree scoperte pertinenziali o accessorie a locali imponibili, non operative e le aree comuni condominiali, di cui all’art. 1117 del codice civile che non siano detenute o occupate in via esclusiva. Con la conversione in legge del DL n. 16/2014 del 06.03.2014 e, in particolare, con l’art.2 della L. n. 68/2014 con decorrenza dal 06.05.2014, è stato abrogato il comma 670 della legge di Stabilità 2014 e, dunque, non sono stati esonerati tali immobili dal tributo. Successivamente, il DL 16/2014 ha reintrodotto l’esonero.
CAPANNONI DI CATEGORIA “D”- I fabbricati di categoria catastale D, non censiti, posseduti da imprese e distintamente contabilizzati calcolano il tributo con il criterio contabile (art. 5, co. 3, D.Lgs. 504/1992), prendendo a riferimento il costo di acquisto iscritto in contabilità, al lordo delle quote di ammortamento, aumentato di spese incrementative e rivalutato con gli indici ministeriali.
Su tale valore vengono calcolati Imu e Tasi fino ad arrivare a una rendita catastale. Una volta che il contribuente ha chiesto l'accatastamento, il valore contabile viene utilizzato temporaneamente, in attesa di adottare un valore catastale ordinario, il quale avrà effetti retroattivi.
Sarà, quindi, necessario conteggiare i conguagli, a debito o a credito, tra quanto versato in base al criterio contabile e quanto secondo il criterio catastale.
Se la rendita è stata attribuita nel corso del 2014, in sede di saldo il 16 dicembre 2014, sarà necessario adottare il valore catastale, anche se in acconto è stato applicato il criterio contabile.
E’, quindi, necessario verificare l'aliquota deliberata dal Comune ai fini Imu. Va ricordato che su questi immobili grava la quota statale di Imu, pari allo 0,76% dell'imponibile. I Comuni hanno la possibilità di aumentare l'aliquota fino all'1,06%.
Se il Comune ha fruito di tale potere, dato che la somma Tasi + Imu non può superare l'aliquota massima Imu, non si applica la TASI. L'unica eccezione riguarda i Comuni che, per attribuire agevolazioni all'abitazione principale, si sono avvalsi dello sforamento del tetto per lo 0,8 per mille.
Sempre in relazione ai fabbricati detenuti dalle imprese, si ricorda che per gli immobili merce delle imprese costruttrici non vale l'esenzione, prevista solo ai fini Imu (DL 102/2013).
Purtroppo, proprio a causa di tale esenzione, spesso la TASI è stata innalzata su tali immobili al massimo, nelle delibere comunali.
Per il MEF, tali abitazioni devono pagare la TASI in misura ripartita tra il proprietario e l'occupante, anche se viene locata una sola camera (Faq 04 giugno 2014, risposta n. 17).
Non vi sono dubbi circa l'aliquota applicabile se il proprietario dell'immobile è ivi residente e dimorante, paga la Tasi con l'aliquota prevista per l’abitazione principale.
IMMOBILI COOPERATIVA A PROPRIETA’ INDIVISA - La cooperativa è l’unico soggetto tenuto al versamento e i soci non hanno alcuna obbligazione tributaria (FAQ del MEF del 04.06.2014). Tuttavia, anche se secondo il Ministero l'imposta grava solo sulla cooperativa, molti comuni hanno previsto regole diverse. Verificare dunque quanto previsto a livello comunale, atteso che l’unico ente accertatore rimane il Comune.
IMMOBILI EREDITATI - Nel caso degli immobili ereditati da un genitore scomparso, la cui proprietà è frazionata fra gli eredi, compreso il coniuge superstite, la TASI grava su colui che gode del diritto di abitazione e cioè il coniuge superstite. Sia l'Imu che la Tasi, quindi, se dovute, di norma gravano solo sul coniuge superstite e non sugli altri eredi.
LOCAZIONE A INTERVALLI NELL’ANNO – Se un immobile abitativo viene locato nel 2014 solo per i primi 4 mesi (e fino al 15° giorno di aprile) per rimanere poi sfitto dal 16° giorno al 31 maggio 2014 ed essere rilocato solo dal 01° maggio sino a fine anno, come va conteggiato il tributo e su chi grava?
Secondo i chiarimenti ministeriali giunti lo scorso 04 giugno 2014 con la pubblicazione delle FAQ sul sito del MEF, il tributo in una situazione simile, va calcolato per mesi, conteggiando per intero il mese nel quale il possesso o la detenzione si sono protratti per almeno 15 giorni.
Fino al 30 aprile il proprietario dovrà versare la Tasi nella misura del 90% (se il comune non delibera nulla in merito) o nella percentuale stabilita dall’ente locale, facendo gravare sull’occupante la restante parte. Per il mese di maggio la Tasi graverà, invece, tutta sul proprietario, con l'aliquota degli altri immobili; mentre dal 1° giugno si tornerà ad applicare la suddivisione “possessore-detentore” con l'aliquota stabilita dal comune per gli immobili locati.
FABBRICATI DI INTERESSE STROICO-ARTISTICO E FABBRICATI INAGIBILI E INABITABILI – I fabbricati di interesse storico-artistico sono soggetti a TASI e la base imponibile, come per l’IMU, è ridotta del 50% (FAQ del MEF del 04.06.2014).
Anche i fabbricati inagibili o inabitabili sono soggetti a TASI, ma la base imponibile, come avviene per l’IMU, è ridotta al 50% (FAQ del MEF del 04.06.2014).
La riduzione opera solo per il periodo dell'anno, in cui persiste tale condizione.
Non è sufficiente che il fabbricato sia di fatto inagibile: è necessario che sia stato dichiarato inagibile, con accertamento del Comune o con costi della perizia a carico del proprietario o con dichiarazione sostitutiva del contribuente (ai sensi del D.P.R. 445/2000), attestante la sussistenza delle condizioni di inagibilità. Il Comune può definire le caratteristiche che determinano l'inagibilità.
Se un immobile è sia inagibile che inabitabile, versa comunque la TASI e l’IMU con la riduzione del 50% della base imponibile.
Se un immobile è sia di interesse storico artistico, che inabitabile, versa comunque la TASI e l’IMU con la riduzione del 50% della base imponibile e non del 100% (le agevolazioni non sono cumulabili – si veda risposta Telefisco 2014).
AREE CONDOMINIALI E AREE SCOPERTE - Nella versione originaria della Legge di stabilità 2014 erano state escluse dalla TASI: le aree scoperte pertinenziali o accessorie a locali imponibili, non operative e le aree comuni condominiali, di cui all’art. 1117 del codice civile che non siano detenute o occupate in via esclusiva. Con la conversione in legge del DL n. 16/2014 del 06.03.2014 e, in particolare, con l’art.2 della L. n. 68/2014 con decorrenza dal 06.05.2014, è stato abrogato il comma 670 della legge di Stabilità 2014 e, dunque, non sono stati esonerati tali immobili dal tributo. Successivamente, il DL 16/2014 ha reintrodotto l’esonero.
CAPANNONI DI CATEGORIA “D”- I fabbricati di categoria catastale D, non censiti, posseduti da imprese e distintamente contabilizzati calcolano il tributo con il criterio contabile (art. 5, co. 3, D.Lgs. 504/1992), prendendo a riferimento il costo di acquisto iscritto in contabilità, al lordo delle quote di ammortamento, aumentato di spese incrementative e rivalutato con gli indici ministeriali.
Su tale valore vengono calcolati Imu e Tasi fino ad arrivare a una rendita catastale. Una volta che il contribuente ha chiesto l'accatastamento, il valore contabile viene utilizzato temporaneamente, in attesa di adottare un valore catastale ordinario, il quale avrà effetti retroattivi.
Sarà, quindi, necessario conteggiare i conguagli, a debito o a credito, tra quanto versato in base al criterio contabile e quanto secondo il criterio catastale.
Se la rendita è stata attribuita nel corso del 2014, in sede di saldo il 16 dicembre 2014, sarà necessario adottare il valore catastale, anche se in acconto è stato applicato il criterio contabile.
E’, quindi, necessario verificare l'aliquota deliberata dal Comune ai fini Imu. Va ricordato che su questi immobili grava la quota statale di Imu, pari allo 0,76% dell'imponibile. I Comuni hanno la possibilità di aumentare l'aliquota fino all'1,06%.
Se il Comune ha fruito di tale potere, dato che la somma Tasi + Imu non può superare l'aliquota massima Imu, non si applica la TASI. L'unica eccezione riguarda i Comuni che, per attribuire agevolazioni all'abitazione principale, si sono avvalsi dello sforamento del tetto per lo 0,8 per mille.
Sempre in relazione ai fabbricati detenuti dalle imprese, si ricorda che per gli immobili merce delle imprese costruttrici non vale l'esenzione, prevista solo ai fini Imu (DL 102/2013).
Purtroppo, proprio a causa di tale esenzione, spesso la TASI è stata innalzata su tali immobili al massimo, nelle delibere comunali.
Autore: Redazione Fiscal Focus
