Il regime previsto per le abitazioni principali va applicato anche alle abitazioni assimilate, per legge o per regolamento comunale, a quella principale (FaqMEF Imu-Tasi del 4 giugno 2014).
Le abitazioni assimilate all'abitazione principale sono escluse dall'Imu, ma soggette a Tasi (fatta eccezione per gli immobili di lusso, che sono soggetti a entrambi i tributi).
Le assimilazioni ex lege - Le abitazioni assimilate, per legge, all'abitazione principale sono:
- le unità immobiliari delle cooperative edilizie a proprietà indivisa, adibite ad abitazione principale dei soci assegnatari;
- gli alloggi sociali, come definiti dal Dm 22 aprile 2008;
- la casa coniugale assegnata al coniuge con provvedimento di separazione legale, annullamento, scioglimento o cessazione degli effetti civili del matrimonio;
- un'unica unità immobiliare appartenente al personale delle Forze armate, delle Forze di polizia e del Corpo nazionale dei Vigili del fuoco e al personale appartenente alla carriera prefettizia, per la quale non sono richieste le condizioni della dimora abituale e della residenza anagrafica.
Il D.L. n. 102/2013 aveva previsto che l'assimilazione non operasse in caso di fabbricati di lusso, di cui alle categorie catastali A/1, A/8 e A/9. Oggi la limitazione non viene prevista, dunque, è possibile che l'assimilazione all'abitazione principale operi, ex lege, anche per i fabbricati di lusso.
Quindi l'abitazione principale assimilata ex lege avrà lo stesso trattamento delle altre abitazioni principali e:
- se non è di lusso, sarà esclusa dal pagamento dell'Imu, ma soggetta a Tasi;
- se è di lusso, pagherà Imu con l'applicazione dell'aliquota per abitazione principale deliberata dal Comune, compresa la detrazione.
Assimilazioni decise dal comune - Il Comune, può assimilare all'abitazione principale con proprio regolamento:
- l'abitazione posseduta a titolo di proprietà o di usufrutto da anziani o disabili che acquisiscono la residenza in istituti di ricovero o sanitari a seguito di ricovero permanente, a condizione che non sia locata;
- l'abitazione concessa in comodato dal soggetto passivo ai parenti in linea retta entro il primo grado, che la utilizzano come abitazione principale.
Immobili in comodato ai figli/genitori - Uno dei casi più complicati da gestire ai fini TASI, che rientra tra le assimilazioni, è quello degli immobili concessi in comodato a figli o a genitori (parenti 1° grado in linea retta), che li utilizzano come abitazione principale.
Se è vero, infatti, che è possibile trattare tali immobili come fossero abitazioni principali, è altrettanto vero che l’equiparazione debba, tuttavia,essere prevista dal comune ed è comunquelimitata:
- alla quota di rendita non eccedente i 500 euro;
- o ai casi in cui l’ISEE familiare non supera i 15.000 euro annui.
Dunque, se, ad esempio, la rendita fosse pari a 600 euro, fino a 500 euro si applica l’aliquota dell’abitazione principale e la detrazione fissa e maggiorata per i figli, mentre per l’eccedenza si applica l’aliquota degli “altri immobili”, senza detrazioni.
Se, invece, l’ISEE familiare fosse inferiore a 15.000 euro annui, si applica l’aliquota dell’abitazione principale e le detrazioni, sull’intera rendita di 600 euro.
L’imposta grava solo su possessore - Inoltre, se si calcola la TASI su un’abitazione principale, anche se in via assimilata, come nel caso del comodato ai figli o genitori, l’obbligo di versamento ricade sul possessore e non sull’occupante (FAQ del MEF del 04.06.2014), ma questo è vero fino alla soglia dei 500 euro. Oltre i 500 euro, si applicano le regole degli “altri immobili” e quindi scatta anche la compartecipazione dell’occupante al tributo, assieme al possessore (10% - 30% o 10% in mancanza di delibera).
Anche per l'abitazione parzialmente locata la Tasi andrebbe pagata solo dal proprietario dell'immobile.
Se il comune non prevede l’assimilazione, l’immobile soggiace alle regole standard previste per “gli altri immobili”, e dunque si applicherà l’aliquota TASI per immobili diversi dall’abitazione principale e non si applicheranno le detrazioni. Si dovrà, inoltre, suddividere l’importo dovuto tra possessore e occupante (10%-30%), generando due f24 diversi, perché intestati a contribuenti diversi e con importi differenti.
Insomma ovunque ci si muove, si rischia di commettere errori.
La disciplina TASI più che una normativa tributaria, sembra un campo minato.
Le abitazioni assimilate all'abitazione principale sono escluse dall'Imu, ma soggette a Tasi (fatta eccezione per gli immobili di lusso, che sono soggetti a entrambi i tributi).
Le assimilazioni ex lege - Le abitazioni assimilate, per legge, all'abitazione principale sono:
- le unità immobiliari delle cooperative edilizie a proprietà indivisa, adibite ad abitazione principale dei soci assegnatari;
- gli alloggi sociali, come definiti dal Dm 22 aprile 2008;
- la casa coniugale assegnata al coniuge con provvedimento di separazione legale, annullamento, scioglimento o cessazione degli effetti civili del matrimonio;
- un'unica unità immobiliare appartenente al personale delle Forze armate, delle Forze di polizia e del Corpo nazionale dei Vigili del fuoco e al personale appartenente alla carriera prefettizia, per la quale non sono richieste le condizioni della dimora abituale e della residenza anagrafica.
Il D.L. n. 102/2013 aveva previsto che l'assimilazione non operasse in caso di fabbricati di lusso, di cui alle categorie catastali A/1, A/8 e A/9. Oggi la limitazione non viene prevista, dunque, è possibile che l'assimilazione all'abitazione principale operi, ex lege, anche per i fabbricati di lusso.
Quindi l'abitazione principale assimilata ex lege avrà lo stesso trattamento delle altre abitazioni principali e:
- se non è di lusso, sarà esclusa dal pagamento dell'Imu, ma soggetta a Tasi;
- se è di lusso, pagherà Imu con l'applicazione dell'aliquota per abitazione principale deliberata dal Comune, compresa la detrazione.
Assimilazioni decise dal comune - Il Comune, può assimilare all'abitazione principale con proprio regolamento:
- l'abitazione posseduta a titolo di proprietà o di usufrutto da anziani o disabili che acquisiscono la residenza in istituti di ricovero o sanitari a seguito di ricovero permanente, a condizione che non sia locata;
- l'abitazione concessa in comodato dal soggetto passivo ai parenti in linea retta entro il primo grado, che la utilizzano come abitazione principale.
Immobili in comodato ai figli/genitori - Uno dei casi più complicati da gestire ai fini TASI, che rientra tra le assimilazioni, è quello degli immobili concessi in comodato a figli o a genitori (parenti 1° grado in linea retta), che li utilizzano come abitazione principale.
Se è vero, infatti, che è possibile trattare tali immobili come fossero abitazioni principali, è altrettanto vero che l’equiparazione debba, tuttavia,essere prevista dal comune ed è comunquelimitata:
- alla quota di rendita non eccedente i 500 euro;
- o ai casi in cui l’ISEE familiare non supera i 15.000 euro annui.
Dunque, se, ad esempio, la rendita fosse pari a 600 euro, fino a 500 euro si applica l’aliquota dell’abitazione principale e la detrazione fissa e maggiorata per i figli, mentre per l’eccedenza si applica l’aliquota degli “altri immobili”, senza detrazioni.
Se, invece, l’ISEE familiare fosse inferiore a 15.000 euro annui, si applica l’aliquota dell’abitazione principale e le detrazioni, sull’intera rendita di 600 euro.
L’imposta grava solo su possessore - Inoltre, se si calcola la TASI su un’abitazione principale, anche se in via assimilata, come nel caso del comodato ai figli o genitori, l’obbligo di versamento ricade sul possessore e non sull’occupante (FAQ del MEF del 04.06.2014), ma questo è vero fino alla soglia dei 500 euro. Oltre i 500 euro, si applicano le regole degli “altri immobili” e quindi scatta anche la compartecipazione dell’occupante al tributo, assieme al possessore (10% - 30% o 10% in mancanza di delibera).
Anche per l'abitazione parzialmente locata la Tasi andrebbe pagata solo dal proprietario dell'immobile.
Se il comune non prevede l’assimilazione, l’immobile soggiace alle regole standard previste per “gli altri immobili”, e dunque si applicherà l’aliquota TASI per immobili diversi dall’abitazione principale e non si applicheranno le detrazioni. Si dovrà, inoltre, suddividere l’importo dovuto tra possessore e occupante (10%-30%), generando due f24 diversi, perché intestati a contribuenti diversi e con importi differenti.
Insomma ovunque ci si muove, si rischia di commettere errori.
La disciplina TASI più che una normativa tributaria, sembra un campo minato.
